Оглавление
- Каким налогом облагается продажа земельного участка
- Кто обязан платить налог при продаже земельного участка
- Как считается срок владения земельным участком
- Раздел и объединение земельного участка: как влияет на налог
- Когда можно не платить налог с продажи земельного участка
- Кадастровая стоимость и расчет дохода при продаже земли
- Ставка налога при продаже земельного участка в 2026 году
- Как рассчитать налог с продажи земельного участка: примеры
- Налоговые вычеты при продаже земельного участка
- Как подать декларацию 3-НДФЛ при продаже земли
- Сроки уплаты налога при продаже земельного участка
- Ответственность за неуплату налога и штрафы
- Продажа земельного участка без налога
- Изменения в налогообложении земельных участков в 2026 году
- Главное о налоге с продажи земельного участка
Доход от продажи земельного участка, на который оформлено право собственности, облагается налогом. Какую часть денег и в каких случаях нужно заплатить в бюджет, как рассчитать сумму налога в 2026 году, сроки подачи декларации и уплаты налога, когда можно не платить — в материале РИА Новости.
Каким налогом облагается продажа земельного участка
Когда человек продает земельный участок, он обязан заплатить налог с полученного дохода. Это прописано в Налоговом кодексе Российской Федерации.
Продажа земельного участка облагается налогом на доходы физических лиц НДФЛ.
"Речь идет не о земельном налоге, а именно о налоге с дохода от продажи недвижимости. Если продавец получил доход от реализации участка и не подпадает под освобождение, он обязан задекларировать доход и рассчитать налог. ФНС прямо указывает, что при продаже земельных участков обязанность по НДФЛ зависит от срока владения и размера дохода", — поясняет Екатерина Кудряшова, кандидат юридических наук, доцент МО РАНХиГС, директор по правовым вопросам Исследовательский центр "АБП" (ABL), практикующий юрист, эксперт Ассоциации юристов России и Московской торгово-промышленной палаты.
По словам эксперта, при продаже земельного участка в 2026 году физическое лицо платит НДФЛ, если участок находился в собственности меньше минимального срока владения и нет льготы. Налог рассчитывается не всегда от цены в договоре: если цена ниже кадастрового порога, налоговая база определяется по кадастровой стоимости с учетом установленного коэффициента. Основные нормы указаны в ст. 217.1, 214.10, 220, 224 НК РФ.
Кто обязан платить налог при продаже земельного участка
Любой человек, совершивший сделку по продаже земли на территории России, обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
"Налог платит продавец, если он является физическим лицом и продает участок до истечения минимального срока владения. Если участок использовался в предпринимательской деятельности, ситуация сложнее: налоговые последствия могут зависеть от статуса продавца, режима налогообложения и характера использования земли. Для обычного гражданина ключевые вопросы проще: сколько владел, за сколько продал и может ли подтвердить расходы", — говорит эксперт.
Посетитель в инспекции Федеральной налоговой службы РФ в Новосибирске
Ставка НДФЛ зависит от того, признан продавец налоговым резидентом РФ или нет.
- Резиденты — это те граждане, которые находились на территории РФ 183 календарных дня за последние 12 месяцев. Для них налоговая ставка составляет 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения.
- Нерезиденты — те, кто провел на территории страны менее 183 дней за 12 месяцев. Однако этот период не прерывается, если человек покинет государство для учебы, лечения или рабочей поездки. Для них налоговая ставка составит 30%.
Доходы, с которых резиденты уплачивают НДФЛ, могут быть получены не только в России, но и за рубежом. Если же человек не относится к категории резидентов, он должен уплатить налог только с доходов, источники которых располагаются в России.
Индивидуальные предприниматели на ОСНО обязаны уплачивать налог на продажу недвижимости. Юрлицо вносит полученные от продажи участка средства в расчеты по налогу на прибыль. Затраты на покупку земли включают в расходы. В этом случае налог начислят на разницу полученной прибыли и расходов. Налоговая ставка — 25 %.
Организации на УСН учитывают доходы от реализации земельных участков в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Базовая ставка составляет 6 %. Если участок приобрели для перепродажи, его стоимость вносят в расходы, включают работы на земле или подготовку документов для продажи нотариусом. В итоге из суммы дохода вычитаются все расходы, а полученный результат облагается налогом в 15 %. Налог уплачивается по кассовому методу, то есть в момент фактического поступления денежных средств (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Операции по реализации земельных участков не облагаются НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Минимальный срок владения земельным участком
Общий минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. В отдельных случаях действует срок 3 года: если участок получен по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением. ФНС также разъясняет эти правила для недвижимости, а ст. 217.1 НК РФ закрепляет общий подход к освобождению доходов после минимального срока владения.
Нулевой минимальный срок владения считается в случае, если это земельный участок, на котором стоит жилой дом и землю вместе с домом продает семья с двумя и более детьми. При этом должны соблюдаться условия для этой льготы (покупка нового жилья лучше прежнего и отсутствие другого жилья лучше нового).
Как считается срок владения земельным участком
Обычно срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Екатерина Кудряшова отмечает, что для наследства применяется специальная логика: срок владения фактически связывается с моментом открытия наследства, то есть смертью наследодателя, а не только с датой регистрации. "На практике именно ошибка в дате начала владения часто приводит к лишнему налогу: человек смотрит на дату выписки ЕГРН, хотя правовая логика может быть иной", — отмечает эксперт.
В минимальный предельный срок владения земельным участком, который образован в результате раздела исходного земельного участка при изъятии для государственных и муниципальных нужд, включают срок владения исходным участком.
Раздел и объединение земельного участка: как влияет на налог
В 2026 году важно учитывать правила, введенные ранее и применяемые сейчас: при продаже участков, образованных в результате раздела, выдела, объединения или перераспределения, в срок владения может включаться срок владения исходным участком.
Для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества и гаражей НК РФ прямо предусматривает включение срока владения исходным участком. При объединении срок считают с даты возникновения права на последний из исходных участков, а при разделе или выделе правило работает, если образовано не более двух участков.
"С 01.01.2025 года для земельных участков, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, гаражей, образованных в результате раздела, выдела, объединения или перераспределения исходного участка, в срок владения включается срок владения исходным участком (п. 2 ст. 217.1 НК РФ)", — отмечает Александр Бударагин, руководитель группы юристы Бударагин А.А. и партнеры.
Сотрудники инспекции Федеральной налоговой службы России № 34 консультируют посетителей
Когда можно не платить налог с продажи земельного участка
Налог не платится, если участок находился в собственности минимальный срок или дольше. Также налог может не возникнуть, если доход полностью перекрывается вычетом или подтвержденными расходами. ФНС указывает, что при доходе от продажи земельного участка в пределах 1 млн рублей обязанность по декларации и уплате налога может отсутствовать, если применяется имущественный вычет.
"Отдельная льгота действует для семей с двумя и более детьми. Она может распространяться на земельный участок, если он продается одновременно с жилым помещением, расположенным на нем, и соблюдены условия ст. 217.1 НК РФ. Налоговый кодекс прямо указывает, что доход от продажи такого участка освобождается при соблюдении условий по жилому помещению, а продажа участка должна идти одновременно с продажей жилья", — поясняет Екатерина Кудряшова.
Кадастровая стоимость и расчет дохода при продаже земли
При продаже земельного участка значение имеет его кадастровая стоимость.
"Если цена продажи участка ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для целей НДФЛ доход принимается равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Это правило защищает бюджет от искусственного занижения цены в договоре. ФНС прямо приводит это правило и пример расчета", — говорит Екатерина Кудряшова.
Но при этом нужно учитывать региональный нюанс. С 2025 года регионы получили возможность менять коэффициент для расчета налоговой базы, в отдельных субъектах он может быть увеличен вплоть до 1. В Санкт-Петербурге, например, УФНС разъясняет применение кадастровой стоимости без понижающего коэффициента, если цена сделки ниже кадастровой стоимости.
© Getty Images / songsak chalardpongpun
Девушка проверяет документы в офисе. Архивное фото
Ставка налога при продаже земельного участка в 2026 году
Для налоговых резидентов РФ при продаже имущества в 2026 году действует двухступенчатая ставка НДФЛ:
- 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей
- 15% с суммы превышения. ФНС разъясняет формулу: 312 тыс. рублей плюс 15% с суммы превышения над 2,4 млн рублей.
"Для налоговых нерезидентов ставка обычно составляет 30%, но в каждом конкретном случае нужно отдельно проверять статус налогового резидентства и применимые международные соглашения", — уточняет Екатерина Кудряшова.
Как рассчитать налог с продажи земельного участка: примеры
Примеры расчета налога с продажи земельного участка для разных типов сделок:
Пример 1. Участок куплен за 2 млн рублей, продан за 3 млн рублей, минимальный срок владения не прошел. Продавец подтверждает расходы. Налоговая база: 3 млн минус 2 млн, итого 1 млн рублей.
НДФЛ: 1 млн × 13% = 130 тыс. рублей
Пример 2. Участок получен бесплатно и продан за 1,8 млн рублей. Расходов на покупку нет. Продавец применяет вычет 1 млн рублей.
Налоговая база: 800 тыс. рублей.
НДФЛ: 104 тыс. рублей.
НДФЛ: 104 тыс. рублей.
Пример 3. Участок продан за 1,5 млн рублей, но 70% кадастровой стоимости составляет 2 млн рублей. Для расчета берется 2 млн рублей, а не цена договора. Если применить вычет 1 млн рублей, база будет 1 млн рублей, налог 130 тыс. рублей. Именно поэтому в случае, когда "продали дешевле" не всегда означает, что налог будет меньше.
Налоговые вычеты при продаже земельного участка
Владельцы земли, которые решили ее продать раньше установленного минимального срока, могут получить имущественные налоговые вычеты. Эта льгота предусмотрена только для физлиц.
- Вычет на расходы. В этом случае из суммы полученных при продаже доходов вычитаются затраты на покупку участка, а также на услуги риелтора, юриста, нотариуса, пошлины и проценты по кредитному договору. Налог начисляется только на ту сумму, которая останется в итоге. Важно при этом подтвердить все расходы документально.
- Вычет на остаток. При продаже земельных участков размер имущественного вычета составляет 1 000 000 рублей. В этом случае из суммы дохода вычитается эта сумма, а налог начисляется на оставшуюся.
Александр Бударагин уточняет, что размер вычета в 1 000 000 руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ.
"Сам налог при ставке 13% уменьшается на 130 000 руб. (1 000 000 х 13%). Таким образом, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи жилого имущества, садовых домов, земельных участков и долей в указанном имуществе, но не более 1 000 000 рублей за год. Письма Минфина России от 01.09.2022 N 03-04-05/85212, от 07.07.2022 N 03-04-05/65410, от 12.02.2010 N 03-04-05/7-51, от 10.02.2010 N 03-04-05/7-46, от 17.04.2009 N 03-04-05-01/228, от 28.01.2009 N 03-04-05-01/24, УФНС России по г. Москве от 20.04.2010 N 20-14/4/041791", — говорит эксперт.
Также, согласно ст. 214.10 НК РФ, если цена продажи участка по договору составляет менее 70% от его кадастровой стоимости (внесенной в ЕГРН на 1 января года продажи), то для целей налогообложения доход принимается равным 70% от этой кадастровой стоимости. Законами субъектов РФ этот понижающий коэффициент может быть увеличен до 1.
Посетители в межрайонной налоговой инспекции
Таким образом, если физлицо продает несколько участков в одном году, общая сумма имущественного вычета (1 млн руб.) распределяется на все проданные объекты в совокупности.
Вместо вычета можно уменьшить полученные доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих участков.
Выбор между вычетом и учетом расходов осуществляется налогоплательщиком самостоятельно. Одновременное применение вычета и учета расходов по одному объекту не допускается.
Как подать декларацию 3-НДФЛ при продаже земли
Декларация подается в налоговый орган по месту жительства. Заполнить бланк можно несколькими способами:
- через сайт ФНС;
- через Госуслуги;
- лично или через МФЦ.
Самый удобный способ — онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. К декларации прикладываются документы: договор продажи, документы о покупке, платежные подтверждения, выписки банка, расписки, если заявляются расходы.
Сроки уплаты налога при продаже земельного участка
Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивается до 15 июля. Например, если участок продан в 2026 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года, а налог уплатить до 15 июля 2027 года.
Ответственность за неуплату налога и штрафы
За непредставление декларации применяется штраф по ст. 119 НК РФ: 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей.
Дачные участки
За неуплату или неполную уплату налога возможен штраф по ст. 122 НК РФ, как правило 20% от неуплаченной суммы, а при умысле 40%.
Чтобы обойтись без лишних расходов при продаже земли, нужно заранее спланировать уплату налогов:
- оценить стоимость земли, расходы на ее покупку;
- сохранить все документы от продажи;
- не забыть про срок подачи декларации в налоговую, оформить ее правильно и приложить все документы;
- не тянуть с оплатой по квитанции после проверки декларации налоговой.
Если подать декларацию в срок, но задержаться оплатой, то штрафа не будет, но на сумму начислят пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России.
Продажа земельного участка без налога
Екатерина Кудряшова отмечает, что продать участок без налога можно в нескольких случаях:
- если истек минимальный срок владения;
- когда доход перекрыт расходами или вычетом;
- применяется семейная льгота с двумя и более детьми при продаже участка вместе с жилым домом при соблюдении условий.
- регион снизил минимальный срок владения или установил дополнительные послабления, что допускает ст. 217.1 НК РФ.
Дачные участки в Подмосковье
Изменения в налогообложении земельных участков в 2026 году
Доход от продажи имущества физлиц в 2026 году облагается НДФЛ по двум ставкам:
- 13 % – если стоимость реализованной недвижимости составляет до 2,4 миллионов рублей,
- 312 тыс. руб. + 15 % от суммы более 2,4 миллионов рублей.
Ставки по налогу на имущество с кадастровой стоимостью более 300 млн. повышены. Региональные власти могут устанавливать максимальные тарифы:
- 2,5% — на объекты недвижимости (ранее 2%),
- 1,5% — на земельные участки (ранее 0,3%).
Для объектов, указанных в п. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, если их кадастровая стоимость выше 300 млн, перестала действовать льготная ставка, региональные власти могут повысить ее до 1,5%.
При регистрации земельных участков и постановке на кадастровый учет платят государственную пошлину. Размер пошлины зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Главное о налоге с продажи земельного участка
Главное, что нужно учитывать в 2026 году перечислила Екатерина Кудряшова:
- продолжают действовать правила о сроке владения образованными участками после раздела, выдела, объединения или перераспределения;
- налоговая база контролируется через кадастровую стоимость;
- регионы могут влиять на коэффициент;
- семейная льгота может распространяться на земельный участок при продаже вместе с жилым помещением.
ФНС отдельно указывает на особенности расчета срока владения при разделе и объединении земельных участков.
"При продаже земельного участка в 2026 году платится НДФЛ, если участок был в собственности меньше трех или пяти лет и нет льготы. Налоговая база считается по цене сделки, но не ниже кадастрового порога. Уменьшить налог можно расходами на покупку или вычетом 1 млн рублей. Самые частые ошибки — забыть про кадастровую стоимость, неправильно посчитать срок владения после раздела участка и не подтвердить расходы документами", — заключила Екатерина Кудряшова.